פסק-דין בתיק ת"ק 30176-08-10

1. התובעים הינם בני זוג אשר רכשו ביום 11.6.10 דירה בקרית גת בתיווכו של הנתבע. הנתבע הינו מתווך נדל"ן. בתביעה זו מלינים התובעים על כך, שבבואם לחתום על עסקת התיווך לרכישת הדירה, ועל אף שהדגישו בפני הנתבע כי הם חסרי ניסיון וידע בתחום הנדל"ן, הצהיר בפניהם הנתבע כי מדובר בדירה ששטחה 110 מ"ר וכי כל הצנרת בדירה "חדשה חדשה" (סעיף 5 לכתב התביעה). ברם, לאחר רכישת הדירה הסתבר לתובעים שהנתבע נהג בחוסר תום לב וברמאות בכך שהסתיר מהם, לטענתם, פגמים חמורים בצנרת הדירה - הכל על מנת שעסקת התיווך תצא אל הפועל והנתבע יקבל את דמי התיווך עליהם סיכמו הצדדים. לטענתם, יש בידיהם הקלטות בהן מאשר הנתבע כי מסר מידע כוזב אודות הדירה. לדידם של התובעים וכפי שטענו בתשובתם לתגובת הנתבע להודעה על צירוף הקלטה מצידם (מיום 5.4.11), הפר הנתבע את סעיף 8 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, הקובע כי על המתווך חלה חובת הגינות, זהירות, נאמנות ומיומנות.

2. לטענת הנתבע (סעיף 6 לכתב ההגנה), הוא משמש כמתווך בלבד ובמעמד חתימת הצדדים על "זכרון הדברים" נפגשו התובעים עם בעל הדירה, מר ארנון יוסף, והיתה באפשרותם ההזדמנות לשאול אותו את כל השאלות הקשורות לרכישת הדירה ומצבה התכנוני והפיזי של הדירה. עוד טען הנתבע כי יש בידו מסמך המעיד כי שטח הדירה הינו השטח שמסר לתובעים. הנתבע הגיש תביעה שכנגד, בה הוא טוען כי בהתאם לסעיף 15 לזכרון הדברים וכמו שסוכם בין הצדדים, שכר טרחתו בעבור התיווך הועמד ע"ס 10,000 ש"ח וכי עד כה שולמו לה 3000 ש"ח בלבד, זאת למרות שלטענתו פנה אל התובעים אינספור פעמים על מנת שישלמו לו את יתרת שכר הטרחה.

התובעים, מצידם, מודים כי ב"זכרון הדברים" סוכם על דמי התיווך שלעיל וכי עד כה שולמו לנתבע (התובע שכנגד) 3000 ש"ח, אך לטענתם הוא אינו פנה אליהם אלא הם אלה שפנו אליו על מנת להגיע להסכמה על דרך של פשרה. התובעים טוענים כי יש בידיהם הקלטות, בהן מדגיש הנתבע כי הוא אינו מתנגד ששכרו ישולם לו בעתיד אפילו כעבור מספר חודשים.

3.  המסגרת הנורמטיבית החלה על הצדדים קבועה בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - החוק). החוק מסדיר את אופן הכשרתו של מתווך מקרקעין, את חובותיו וזכויותיו ואת אופן ותוכן ההתקשרות בינו לבין מבקשי שירותי התיווך. פועלו של המתווך ייבחן אפוא לאור הוראות החוק הרלבנטיות. אין מחלוקת כי נכרת חוזה תיווך וכי הנתבע היה המתווך שהביא לביצוע העסקה. לפני שנבחן את פעילותו של המתווך, נקודת המוצא בהכרעה זו הינה שהמתווך בפועלו היווה את הגורם שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, וממילא, מבחינה זו, זכאי לדמי התיווך, כפי שמאשרים שני הצדדים. השאלה העומדת על הפרק היא אם המתווך קיים את מלוא חובותיו, על פי דין, כמתווך מקרקרעין.

 4.  סעיף 8 לחוק הנ"ל קובע את "חובת המתווך";

 8.        "חובת הגינות וזהירות.

(א)               מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.

(ב)               במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

5.  נבחן אפוא את שלב ההתקשרות בין המתווך לקונים. המתווך, בכתב ההגנה, מודה באמור בסעיף 3 לכתב התביעה, לפיו " כבר בתחילת השיחה ציינו התובעים בפני הנתבע ברחל ביתך הקטנה כי הם חסרי כל נסיון וידע בתחום הנדל"ן וכי זוהי הדירה הראשונה אשר הם רוכשים".  אולם, לטענת המתווך הורי התובעת הם בעלי ניסיון והיו שותפים לתהליך לכל אורך הדרך.

6. כאמור, טענת התובעים היא כי המתווך הבטיח להם כי "צנרת הדירה חדשה חדשה" אך הנתבע מכחיש טענה זו. אין מנוס מההכרעה בין גרסאות הצדדים, ובהקשר זה הושמעו עדים וכן הוגשו קלטות של שיחות בין התובעים לנתבע ובין התובעים לנתבע עם עורכת הדין מטעמו. אין מדובר בשיחה השנויה במחלוקת אשר נשמעה בזמן אמת, מדובר בשיחת שלאחר מעשה, כאשר התובעים מטיחים את טענותיהם כלפי הנתבע, וזה משיב בטענותיו, אשר על חלקם הגדול חזר בפני בית המשפט.

7. הנתבע טען כי קלטות אלה ערוכות ואינן קבילות. אולם, בבית המשפט לתביעות קטנות אין מקפידין בדרך כלל, על דיני הראיות במלוא החומרה. מהאזנה לקלטות נשמע כי הנתבע בסך הכול חוזר על טיעונים אותם ציין בבית המשפט, בהבדל אחד חשוב בלבד. מכיוון שמדובר בשיחה בה התכנים חוזרים על עצמם כמה פעמים, והדברים נשמעים רצופים, יש לקבל את הקלטות וליתן להם משקל מסוים.

8. הנקודה החשובה העולה מ האזנה לקלטות היא שהנתבע בקלטות אכן דוחה את טענות התובעים כלפיו. אולם, טענתו בדחיית הטיעונים היא טענה משפטית, לפיה, אין הוא אלא מתווך, ואין הוא חייב בגין הטעיית התובעים. לדבריו, בקלטת, אם אכן מצב הצינורות הוא כמו שהם מתארים, על התובעים לתבוע את המוכר שהטעה, ולא אותו. הנתבעים מטיחים בו שהוא זה שמסר להם את המידע השגוי, והנתבע מתגונן בטענה כי כל אשר עשה היה למסור את המידע שקיבל מהמוכר.

9. הנתבע טען כי למעשה התובעים היו בקשר ישיר עם המוכר של הדירה לגבי פגמים אפשריים. לפיכך, לשיטתו, בכל מקרה לא יכולה להיות לו אחריות. בהקשר זה הזמין הנתבע שלשה עדים. עורך הדין אשר ערך את החוזה בין המוכר לקונים, המוכר עצמו וכן אינסטלאטור אשר עשה תיקונים בדירה הנמכרת.

10. עו"ד גופר לא יכול היה לאשר את טענת הנתבע כי היה דין ודברים לגבי בעיות צנרת בדירה. לדבריו הוא התרכז בצדדים לעסקה הנוגעים לו כעו"ד, כגון הסדרי התשלומים מול הביטחונות וכד'. הוא אישר כי היו הפסקות בדיונים לצורך מו"מ על תוכן העסקאות, אך הוא עצמו לא זכר במה מדובר, ולא יכול היה לאשר אם בכלל שם לב, אפילו בזמן אמת, על מה היו הויכוחים שכן לא נכנס למהות העסקה אלא  לאופן ביצועה במישור המשפטי.

11. המוכר, ארנון יוסף העיד כי במהלך המו"מ בין הצדדים, אצל עורך הדין, היו דיונים בנושא של האינסטלציה. הוא סיפר כי השיב לקונים ששלח אינסטלאטור מסוים לתקן את האינסטלאציה לגבי בעיה שידע על קיומה. הוא אמר לקונים כי מדובר בדירה ישנה והוא אינו מבטיח שאין בעיות נוספות. כן אמר להם כי 3- 4 שנים קודם לכן החליף צינור במטבח, מתחת לבלטות. עם זאת, המוכר ציין כי אינו זוכר אם עניינים אלה עלו בשלב המו"מ, בעת שנחתם זיכרון הדברים, לפני החתימה על חוזה המכר עצמו. המוכר אישר כי הקונים היו מופתעים מעניין שטח הדירה בעת המו"מ אצל עו"ד גופר, אך החליטו לקנות בכל זאת. הוא גם לא שלל כי במו"מ אמר שהוא יודע על בעיית אינסטלאציה נוספת בדירה, שמצריכה תיקון של כ- 800 ש"ח. כן אישר המוכר כי שוכרים שהיו בדירה ביצעו תיקונים שונים, באישורו.

12. האינסטלאטור, מר יוסף בוגנים, סתר מעט את גרסתו של מוכר הדירה. זה מסר כי לפני מכירת הדירה היה מודע לכך שיש בעיה במערכת הסולארית, אבל אחרי מכירת הדירה התברר לו שצריך לעשות תיקונים גם מתחת לבלטות, ומדובר היה בתיקון העולה בערך 3000 ש"ח.

13. השאלה לפנינו היא, אם כן, אם הנתבע מסר ללקוח "שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך", ואם עמד בחובה לפעול "... במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין, לקבלת מידע מהותי בנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

14. אין מנוס מקבלת הטענה העיקרית של התובעים לפיה הנתבע לא פעל כראוי במקרה זה. למעשה, הנתבע מוסר כי מסר מידע על יסוד דבריו של המוכר. אולם, המוכר בבית המשפט מסר כי ידע אודות תיקונים שנעשו בדירה, ואף תיקון שיש לעשותו, ולא הבטיח כי מצב הצנרת תקין. יתרה מזו, בניגוד לטענת הנתבע לפיה התקבל המידע מהמוכר באופן ישיר, המוכר מוסר כי, ככל שזכר, המידע שמסר בעניין זה לתובעים, היה בעת ההתכנסות במשרד עורך הדין, לאחר שכבר נחתם זיכרון הדברים. דבר המתאים לדברי התובעים.

15.בהקשר זה יש ליתן משקל גם לעובדה כי הנתבע, בקלטת, לא טוען כלפי התובעים כי המוכר הוא אשר הטעה אותם באופן ישיר, אלא כי המוכר הטעה אותם באמצעותו. דבר שלמעשה לא אושר על ידי המוכר.